Wer in Frankfurt eine Altbauwohnung oder ein Mehrfamilienhaus aus den 1960er oder 1970er Jahren besitzt, steht 2026 vor einer Entscheidung, die sich nicht mehr aufschieben lässt. Der Markt, die Gesetzgebung und die Finanzierungsbedingungen verschieben sich gleichzeitig in eine Richtung: Bestandsimmobilien, die energetisch ertüchtigt sind, entwickeln sich zur begehrten Anlageform. Sanierungsmuffel riskieren dagegen Wertverluste und zunehmend auch Vermietungsprobleme.
Was sich am Frankfurter Markt konkret verändert
Frankfurt hat über 530.000 Wohneinheiten, von denen nach Schätzungen des städtischen Wohnungsamts rund 60 Prozent vor 1980 errichtet wurden. Viele dieser Gebäude tragen Energieausweise der Klasse E, F oder schlechter. Seit dem Inkrafttreten der überarbeiteten EU-Gebäuderichtlinie läuft eine Uhr: Ab 2030 dürfen Wohngebäude mit der schlechtesten Energiebilanz in mehreren EU-Mitgliedstaaten nicht mehr vermietet werden. Deutschland hat den Umsetzungsrahmen noch nicht abschließend geregelt, aber Banken und institutionelle Investoren preisen das Risiko bereits heute ein.
Das zeigt sich in den Bewertungen. Frankfurter Maklerbüros berichten intern, dass Gutachter für unsanierte Häuser in Sachsenhausen oder Bockenheim zunehmend Abschläge von 8 bis 15 Prozent gegenüber vergleichbaren sanierten Objekten ansetzen. Noch vor drei Jahren war diese Schere kaum messbar. 2026 dürfte sie sich weiter öffnen.
Sanierung schlägt Neubau in der Kostenkalkulation
Neubauten kosten in Frankfurt derzeit zwischen 5.500 und 7.500 Euro pro Quadratmeter Herstellungskosten, ohne Grundstück. Eine vollständige energetische Sanierung eines Gründerzeithauses mit 600 Quadratmetern Wohnfläche liegt je nach Ausgangszustand bei 800 bis 1.400 Euro pro Quadratmeter. Selbst im oberen Bereich bleibt das Verhältnis eindeutig. Hinzu kommt: Bestandsobjekte in zentralen Lagen Frankfurts sind nicht reproduzierbar. Ein Altbau in der Nordend-Südseite oder in Bornheim hat eine Lagequalität, die kein Neubaugebiet in Sachsenhausen-West oder Europaviertel einfach ersetzen kann.
Wer sich einen strukturierten Einstieg in Planung und Fördermittel verschaffen möchte, findet beim Sanierungs Ratgeber praxisnahe Informationen zu Maßnahmenreihenfolge, typischen Kostenpositionen und aktuellen Förderprogrammen, die sich direkt auf Projekte in deutschen Großstädten anwenden lassen. Gerade für Eigentümer, die zum ersten Mal sanieren, hilft eine solche Übersicht, den oft unübersichtlichen Markt der Gewerke und Förderstellen zu sortieren.
Förderlandschaft 2026: KfW, BAFA und städtische Programme
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) läuft nach den Kürzungen von 2024 in angepasster Form weiter. Für Sanierungen zum Effizienzhaus 70 oder besser schüttet die KfW Tilgungszuschüsse von bis zu 20 Prozent aus, bei besonders schlechter Ausgangsklasse (Worst Performing Buildings) steigt dieser Satz auf bis zu 25 Prozent. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle, bekannt als BAFA, fördert ergänzend Einzelmaßnahmen wie Wärmepumpen, Fenstererneuerung oder Dämmung der Gebäudehülle.
Frankfurt bietet über das Programm „Frankfurt fördert“ zusätzliche Mittel für denkmalgeschützte Gebäude und für Mehrfamilienhäuser, die nach Sanierung sozial gebunden vermietet werden. Wer diese Kombination aus Bundes- und Kommunalförderung nutzt, kann die effektive Eigenkapitalbelastung einer Sanierung auf 50 bis 60 Prozent der Bruttokosten drücken. Das rechnet sich, auch bei aktuellen Zinsniveaus von 3,5 bis 4,2 Prozent für langfristige Sanierungskredite.
Typische Maßnahmen und Einsparpotenziale im Überblick
- Außenwanddämmung (WDVS): Heizkostensenkung von 25 bis 35 Prozent, Kosten 80 bis 180 Euro pro Quadratmeter Fassadenfläche
- Fensteraustausch (Dreifachverglasung): Reduktion der Transmissionswärmeverluste um bis zu 70 Prozent gegenüber Einfachverglasung
- Kellerdeckendämmung: Niedriginvestition mit schnellem Amortisationshorizont von 4 bis 7 Jahren
- Hydraulischer Abgleich der Heizung: Pflicht ab Gebäuden mit sechs oder mehr Wohneinheiten seit 2023, spart 10 bis 15 Prozent Heizenergie ohne Bauteilersatz
- Wärmepumpe mit Flächenheizung: Langfristig sinnvoll, aber nur nach Dämmung der Gebäudehülle wirtschaftlich
Rechtliche Rahmenbedingungen kennen und einkalkulieren
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), zuletzt umfassend geändert, schreibt beim Austausch von Heizungsanlagen konkrete Anforderungen an den erneuerbaren Energieanteil vor. Für Bestandsgebäude gelten Übergangsfristen, aber sie sind befristet. Eigentümer, die jetzt sanieren, wählen die Technologie unter weniger Zeitdruck und können Planungsfehler vermeiden, die unter Zugzwang entstehen. Den genauen Gesetzestext des Gebäudeenergiegesetzes sollte jeder Eigentümer zumindest in den relevanten Paragraphen kennen, bevor er Angebote von Installateuren oder Energieberatern einholt.
Für denkmalgeschützte Objekte, von denen Frankfurt allein in Sachsenhausen und der Innenstadt mehrere tausend zählt, gelten Ausnahmeregelungen. Diese entbinden aber nicht generell von energetischen Pflichten, sondern erlauben lediglich technisch angepasste Lösungen. Hier ist frühzeitige Abstimmung mit dem Denkmalschutzamt Pflicht, nicht Option.
Wie Eigentümer jetzt konkret vorgehen sollten
Der erste Schritt ist ein Energieaudit durch einen zugelassenen Energieberater, der auch KfW-Anträge stellen darf. Die Kosten dafür liegen zwischen 1.000 und 2.500 Euro für ein Mehrfamilienhaus, sind aber selbst förderfähig. Auf Basis des Audits entsteht ein Sanierungsfahrplan, der Maßnahmen priorisiert und die Fördermittelkombination optimiert.
Wer mehrere Objekte im Portfolio hat, sollte die Reihenfolge strategisch wählen: Zunächst Gebäude mit der schlechtesten Energieklasse, höchstem Mietpotenzial nach Sanierung und günstigster Förderkombination. Frankfurt zeigt dabei ein stadtstrukturelles Muster. Objekte in Bockenheim, Sachsenhausen-Nord und Nordend profitieren nach Sanierung überdurchschnittlich stark vom Mietmarktniveau, weil dort die Nachfrage nach hochwertigen Mietwohnungen strukturell hoch bleibt.
Sanierung ist 2026 kein Trend, sondern eine wirtschaftliche Logik. Wer wartet, zahlt zweimal: einmal für die aufgeschobene Maßnahme, einmal für den Wertverlust, der sich in der Zwischenzeit aufgebaut hat.
Gastbeitrag von Lukas Berg und Petra Hoffmann
