Von Lukas Berg
Wer in Frankfurt eine Eigentumswohnung sucht, kennt das Ritual: Samstag, drei Besichtigungen in Sachsenhausen, Nordend und Bockenheim, jeweils 20 Minuten, zu viele Menschen im Treppenhaus und am Ende ein vages Bauchgefühl. Extended Reality, kurz XR, verspricht diesen Prozess grundlegend zu verändern. Ob das Versprechen hält, hängt davon ab, wie Käufer und Makler das Werkzeug einsetzen.
Was XR-Technologie im Immobilienkontext bedeutet
XR ist ein Sammelbegriff für Virtual Reality (VR), Augmented Reality (AR) und Mixed Reality (MR). Im Wohnungskontext bedeutet das konkret: Ein Käufer setzt eine Brille auf und bewegt sich durch eine fotorealistische 3D-Rekonstruktion einer Wohnung, die auf Millimeterpunktdaten eines Laserscans basiert. Hochwertige Scans mit einem Matterport-System oder vergleichbarer Hardware erfassen Räume mit einer Genauigkeit von unter einem Zentimeter. Das Resultat ist kein animierter Werbefilm, sondern ein navigierbares Raummodell, das Grundrissinformationen, Deckenhöhen und Lichtsituationen realitätsnah abbildet.
Die Unterscheidung zwischen VR und MR ist für den Praxiseinsatz relevant. Bei reiner VR sieht der Nutzer ausschließlich die digitale Umgebung. Bei Mixed Reality werden digitale Objekte in die reale Umgebung eingeblendet, so kann man zum Beispiel stehend im eigenen Wohnzimmer eine fremde Küche virtuell „betreten“. Für Kaufentscheidungen ist MR oft aussagekräftiger, weil Raumproportionen durch den Bezug zur vertrauten Umgebung besser eingeschätzt werden.
Frankfurter Marktbedingungen 2026
Der Frankfurter Wohnungsmarkt bleibt eng. Laut Statistischem Bundesamt sind die Baufertigstellungen in deutschen Großstädten seit 2022 rückläufig, während die Nachfrage in Rhein-Main-Ballungsräumen stabil geblieben ist. Das bedeutet für Suchende: Wenig Zeit zwischen Exposé und Kaufentscheidung, hoher Wettbewerbsdruck und teils überregionale Interessenten, die nicht mal eben für eine Kurzbesichtigung nach Frankfurt fahren.
Genau hier entfaltet XR seinen praktischen Nutzen. Wer aus München oder Hamburg ein Objekt in Bornheim oder Westend prüft, kann durch einen vollständigen virtuellen Rundgang wesentliche Ausschlusskriterien klären, bevor Reisekosten und Zeitaufwand entstehen. Frankfurter Makler berichten intern davon, dass bei Objekten mit qualitativ hochwertigen 3D-Touren die Quote unproduktiver Vor-Ort-Termine spürbar sinkt, konkret auf etwa 30 bis 40 Prozent weniger Besichtigungen, die ohne Kaufabsicht enden.
Hardware im Praxistest: Was Käufer heute einsetzen
Das Gerät, das den Diskurs gerade dominiert, ist Apples erstes Spatial-Computing-Headset. Weil Kauf und dauerhafter Besitz für eine einmalige Wohnungssuche wirtschaftlich nicht sinnvoll sind, greifen viele Interessenten auf Gerätemiete zurück. Wer die Technologie vor einer Kaufentscheidung testen möchte, kann zum Beispiel kurzzeitig eine Apple Vision Pro mieten, um ein oder zwei konkrete Objekte in hoher Qualität zu begutachten, bevor eine teure Anreise geplant wird.
Neben Apples Gerät sind Meta Quest 3 und verschiedene Android-basierte Headsets im Einsatz. Der wesentliche Unterschied liegt in der Auflösung und der Passthrough-Qualität, also wie klar die reale Umgebung durch die Kamerasysteme abgebildet wird. Für reine VR-Touren ist der Qualitätsunterschied für Laien weniger spürbar. Für Mixed-Reality-Anwendungen, bei denen digitale Raummodelle über den echten Grundriss gelegt werden, spielt die Passthrough-Qualität eine größere Rolle.
Grenzen der Technologie: Was keine Kamera ersetzt
Virtuelle Besichtigungen liefern Geometrie und visuelle Eindrücke. Sie liefern keine Schalldämmwerte, keine Gerüche, kein Gefühl für die Nachbarschaft zu einer bestimmten Tageszeit. Wer eine Altbauwohnung im Nordend kauft, wird über den Scan nicht erfahren, ob die Dielen quietschen, wie der Hinterhof im August riecht oder ob die Fenster zugig sind.
Für Kaufentscheidungen im sechsstelligen bis niedrigen siebenstelligen Bereich, wie sie in Frankfurt üblich sind, ersetzt die Technologie die persönliche Besichtigung deshalb nicht vollständig. Sie verändert deren Funktion: Der virtuelle Rundgang dient der Vorqualifizierung, die physische Besichtigung der finalen Prüfung. Käufer, die diesen Unterschied verstehen, nutzen XR effizienter.
Rechtliche Rahmenbedingungen und Datenschutz
3D-Scans von Wohnungen erfassen zwangsläufig personenbezogene Daten, wenn Einrichtungsgegenstände, persönliche Objekte oder andere Indizien sichtbar bleiben. Für Vermieter und Makler gelten dabei die Vorgaben der Datenschutz-Grundverordnung, deren aktueller Rechtsstand auf den Seiten von Bundesbeauftragten für den Datenschutz und die Informationsfreiheit nachvollzogen werden kann. In der Praxis bedeutet das: Scans sollten vor Veröffentlichung bereinigt werden, also persönliche Gegenstände unkenntlich gemacht oder ganz entfernt werden. Wer als Verkäufer oder Vermieter einen Makler mit der Erstellung eines virtuellen Rundgangs beauftragt, sollte die Vereinbarungen zur Datenverarbeitung schriftlich regeln.
Wie sich die Besichtigungspraxis in Frankfurt konkret verändert
Was sich abzeichnet, ist eine Zweistufigkeit des Prozesses. Stufe eins: digitale Vorauswahl über virtuelle Touren, Grundrissprüfung, Lagevergleich. Stufe zwei: gezielte physische Besichtigung mit konkretem Kaufinteresse und klaren Prüfpunkten. Wer mit diesem Schema arbeitet, besichtigt im Schnitt weniger Objekte, hat bei den verbleibenden aber einen deutlich schärferen Fokus.
Dass XR-Technologie in der Immobilienbranche kein kurzlebiger Trend ist, lässt sich auch daran ablesen, dass sich Berufsverbände wie der Immobilienverband IVD in seinen Fortbildungsprogrammen seit einigen Jahren systematisch mit digitalen Visualisierungstools befassen. Für Käufer heißt das: Es lohnt sich, gezielt nach Maklern zu fragen, die mit qualitativ hochwertigen 3D-Touren arbeiten, und den Unterschied zwischen statischen 360-Grad-Fotos und echten navigierbaren Scans zu kennen.
Frankfurt ist kein Testmarkt mehr für diese Technologie. Sie ist im Alltag der Wohnungssuche angekommen. Wer sie gezielt einsetzt, spart Zeit und trifft bessere Entscheidungen.
