Von Lukas Berg
Wer dieser Tage durch das Frankfurter Bankenviertel spaziert, sieht beides: blitzsaubere Glasfassaden mit Unternehmenslogos direkt neben Gebäuden, deren Foyer seit Monaten dunkel bleibt. Der Frankfurter Büromarkt ist längst kein einheitliches Gebilde mehr. Er besteht aus zwei Teilmärkten, die nach eigenen Regeln funktionieren und sich in entgegengesetzte Richtungen entwickeln.
Leerstand steigt, aber nicht überall
Die Gesamtleerstandsquote in Frankfurt lag Anfang 2024 bei rund 11 Prozent. Das klingt zunächst nach einem klaren Problem. Doch diese Zahl verdeckt den eigentlichen Befund. Der Leerstand konzentriert sich fast vollständig auf Objekte aus den 1980er und 1990er Jahren, oft abseits der zentralen Lagen, mit veralteter Haustechnik und schlechter Energiebilanz. Flächen dieser Art werden zu marktüblichen Mieten kaum noch vermietet, egal wie flexibel die Eigentümer bei der Ausstattung werden.
Das Gegenstück dazu: Neubauten und umfassend sanierte Gebäude in Toplage sind mitunter bereits vor Fertigstellung vollvermietet. Im Teilmarkt City und Bankenviertel liegt die Spitzenmiete mittlerweile bei über 50 Euro je Quadratmeter monatlich, Tendenz stabil auf hohem Niveau. Wer heute für ein modernes Büro in der Innenstadt sucht, stößt schnell auf eine Warteliste.
Warum ältere Flächen unter Druck geraten
Der Rückzug der Nutzer aus der Fläche hat strukturelle Ursachen, die sich nicht durch sinkende Mieten beheben lassen. Viele Unternehmen haben nach den Erfahrungen der Pandemiejahre ihre Flächenbedarfe grundsätzlich überprüft. Hybride Arbeitsmodelle sind für einen erheblichen Teil der Belegschaft Standard geworden. Der Flächenbedarf pro Kopf ist gesunken, aber die Anforderungen an Qualität und Ausstattung sind gewachsen.
Hinzu kommt ein wachsender regulatorischer Druck. Die EU-Taxonomie für nachhaltige Finanzierungen und die Anforderungen der europäischen Gebäuderichtlinie zwingen institutionelle Eigentümer dazu, ihre Bestände auf Nachhaltigkeit zu prüfen. Gebäude, die energetisch nicht mithalten, werden für viele Mieter aus Compliance-Gründen schlicht unattraktiv. Wer an einen Fonds vermieten will, der ESG-Kriterien einhalten muss, braucht ein Objekt mit entsprechendem Zertifikat. Das schließt einen Großteil des älteren Bestands aus.
Premiumflächen als eigener Markt
Auf der anderen Seite dieser Spaltung steht ein Segment, das von Knappheit geprägt ist. Büroflächen mit LEED- oder DGNB-Zertifizierung, Vollklimatisierung, Dachterrassen, Fahrradräumen und einer guten ÖPNV-Anbindung werden in Frankfurt von einer wachsenden Gruppe an Mietern aktiv gesucht. Dazu zählen Großkanzleien, Beratungsunternehmen, Finanzdienstleister und zunehmend auch Tech-Unternehmen, die qualifizierte Mitarbeiter ans Büro binden wollen.
Detailliertere Hintergrundinformationen zur aktuellen Entwicklung auf diesem Teilmarkt liefert ein Beitrag auf meldungen.net/frankfurt-bueromarkt-zweigeteilt/, der die Zweiteilung des Marktes anhand konkreter Vergleichsdaten aufschlüsselt. Deutlich wird dabei, dass der Leerstand und die Premiumnachfrage keine sich ausgleichenden Kräfte sind, sondern strukturell voneinander getrennte Phänomene.
Projekte wie der FOUR-Tower-Komplex am Roßmarkt oder das Omniturm-Gebäude am Anlagenring haben gezeigt, dass selbst in einem angespannten Gesamtmarkt erstklassige Lagen vollständig vermietet werden können. Die Nachfrage ist da, sie ist nur sehr präzise auf bestimmte Qualitätsmerkmale ausgerichtet.
Was das für Eigentümer älterer Bestandsgebäude bedeutet
Wer eine Büroimmobilie aus den 1980er Jahren im Portfolio hat, steht vor einer Entscheidung, die sich nicht beliebig lange aufschieben lässt. Eine vollständige Kernsanierung auf modernen Standard kostet in Frankfurt derzeit zwischen 2.000 und 3.500 Euro je Quadratmeter, je nach Ausgangszustand. Das rechnet sich nur, wenn die Lage eine entsprechende Nachmiete trägt.
Für Objekte in peripheren Lagen wie Niederrad oder dem nördlichen Sachsenhausen ist eine Umnutzung in Wohnen, Hotel oder Pflegeeinrichtung wirtschaftlich oft sinnvoller. Einige Eigentümer beschreiten diesen Weg bereits. Das städtebauliche Instrument dafür, die Änderung des Bebauungsplans, liegt in der Hand der Stadt Frankfurt am Main, die solche Anträge im Einzelfall prüft und in jüngster Zeit grundsätzlich offen für Nutzungsänderungen bei strukturell leerstehenden Bürogebäuden gezeigt hat.
Für Eigentümer, die weder sanieren noch umnutzen wollen oder können, bleibt der Druck durch weiter sinkende Mietpreise im Segment der einfachen Büroflächen. Leerstandsdauern von 18 Monaten und mehr sind in diesem Bereich keine Ausnahme mehr.
Die Perspektive für Mieter
Unternehmen, die aktuell Büroflächen suchen, sollten die Marktlage genau verstehen. Im Premiumsegment sind Kompromisse bei Lage oder Ausstattung kaum vermeidbar, sofern keine mehrjährige Vorlaufzeit eingeplant wird. Wer flexibel ist und auch Flächen in B-Lagen oder sanierten Bestandsobjekten akzeptiert, hat dagegen teils echte Verhandlungsspielräume.
- Zentrale Toplagen: Kaum Angebote, hohe Mieten, wenig Verhandlungsmasse
- Sanierte Bestandsobjekte in guten Lagen: Zunehmend attraktiv, oft mit Incentives wie mietfreien Monaten
- Ältere, unsanierte Flächen in Randlagen: Günstig, aber mit Einschränkungen bei Energieeffizienz und Infrastruktur
Langfristige Mietverträge über sieben bis zehn Jahre werden von Eigentümern im Premiumsegment bevorzugt und sind oft Voraussetzung, um überhaupt in die engere Wahl zu kommen. Kürzere Laufzeiten sind eher im mittleren Segment verhandelbar.
Strukturwandel als Dauerzustand
Was sich im Frankfurter Büromarkt beobachten lässt, ist kein kurzfristiger Einbruch, sondern ein struktureller Anpassungsprozess, der sich über Jahre erstrecken wird. Das Institut der deutschen Wirtschaft hat in mehreren Analysen darauf hingewiesen, dass Büroflächennachfrage und Beschäftigungswachstum sich zunehmend entkoppeln, weil hybride Arbeit die Flächenproduktivität verändert. Frankfurt ist dafür ein besonders klares Beispiel, weil die Stadt gleichzeitig von der Verlagerung von Finanzfunktionen aus London profitiert und damit eine gegenläufige Nachfrage im Premiumsegment erlebt.
Das Ergebnis ist ein Markt, der auf dem Papier entspannt wirkt, in der Realität aber für viele Suchende eng und teuer ist. Wer auf dem Frankfurter Büromarkt erfolgreich navigieren will, braucht eine genaue Vorstellung davon, in welcher der beiden Welten er sich bewegt.
